村级工改激活了村镇经济发展的“一池春水”
——荷塘镇康溪村村民、今年73岁的黎志杨显得有点“心急”：“每天都去看看项目，比较关心项目的建设进度。”
——万洋众创城投资集团有限公司（简称“万洋集团”）蓬江区事业部副总经理许道坚也有点“心急”：“替客户着想，想让他们尽快进场并投产。”
他们的“心急”，有一个交汇点，都因我市首个启动的村级工业园升级改造试点项目——蓬江（荷塘）万洋众创城项目而急，也都是为了村镇经济的发展而急。
康溪工业园开始摆脱过去的衰败模样，
激活了村镇经济发展的“一池春水”
▲ 蓬江（荷塘）万洋众创城项目一期工程即将交付投产。
村镇工业集聚区面临发展困境。以康溪村为例，荷塘镇副镇长黄永光介绍，上世纪80年代到2000年，康溪村引来了不少皮革制造和布料漂染企业，红砖厂周边逐渐建起了简好厂房，并开始集聚……
黎志杨称这些是“铁皮盖的历史的产物”，曾经为村里集体经济发展作出贡献，比如“土地出租”。但直到改造前，康溪工业园“厂房残旧，存在消防安全隐患且不符合环保要求，大部分处于停产停业状态”。
机会说来就来。我市选取康溪工业园等8个工业园作为村级工业园升级改造试点。这预示着我市正式打响村镇工业集聚区升级改造“攻坚战”。
万洋集团项目进入康溪村村民的视野。
“没签项目之前，镇、村组织村代表去看过顺德万洋的项目。看的时候，我就感觉村级工业园升级改造是大势所趋、人心所向。”黎志杨说。
“说实话，村民一开始有点抵触情绪，特别是老一辈的村民，他们对卖地比较抵触。”康溪村党总支委员黎德安说，但是大家也看到了村级工业园脏乱差的现实，后来大家将村集体收入金额和物业金额进行对比，算了一笔账，于是，年轻一代村民先接受了村级工业园升级改造，然后他们又主动做通了家里长辈的思想工作。
康溪工业园（一期）不改，一年可收取年租金约90万元；拿一期工程来说，改了后，康溪村代建物业由万洋集团承租10年，承租期内年租金为480万元起，每3年递增……
今年56岁的容惠燕已经做了奶奶。“我们家有11口人，如果分钱的话，可以分到不少。村里有些老年人想一次性分钱。但是我们家赞成先不分钱，以后再分红。”容惠燕说，有儿有女的，可以一代一代传下去。
村民也算了账，直接分钱的话，加上村里其他收入，将一期的卖地款分了，平均每人分近3万元。而分红的话，以后年年有，分到手的钱“肯定比现在多”。
该项目一期工程占地约9.67公顷（1.27公顷为村民代建用地），建筑面积约27万平方米，主体工程已基本完成，20幢厂房（及人才公寓）已经全面封顶。目前招商率达100%，已招商进驻企业49家，其中规上企业占65%。
康溪工业园的升级改造，催生了“康溪模式”。在市自然资源局的指导下，康溪工业园升级改造有关方面创造性地提出了“公开出让+保留集体+代建物业返租”创新模式。
★公开出让：康溪村将规划后约7.13公顷集体土地交由政府征转为国有建设用地挂牌出让；政府让利，将集体转国有建设用地出让地块的土地出让金的95%返还给康溪村集体作为补偿。
★保留集体：规划后剩余约1.27公顷土地继续保留集体建设用地，康溪村将全部土地的出让返还补偿款交由投资方（地块竞得方）包干代建了3.6万平方米工业厂房。
★代建物业返租：自建成厂房后由投资方承租10年，承租期年租金为480万元起，每3年递增5%，在物业建设期2年内向村集体共支付租金400万元
“尽管全国其他地方也有村级工业园改造，但是江门市把一些新的元素、理念结合工改进行了创新，体现了自己的特色。”许道坚说。
▲鹤山长江工业园（一期）正在升级改造。
长江工业园位于鹤山市桃源镇中心村委会辖区内，升级改造前，整体建筑质量偏低，环境简陋、缺乏公共配套服务设施……
市工业和信息化局相关负责人介绍，长江工业园总面积约20.1公顷，首期改造面积约9.3公顷。经过升级改造，长江工业园将成为以新型材料和先进装备制造业为主，集研发、生产、销售、服务于一体的产业集聚园区。
从负责该项目的鹤山市合景生辉房地产开发有限公司总经理李智鸿的说法里，我们理清了“长江模式”路径：
★通过完善用地手续及“集体转国有”的方式腾出空间，并进行出让；
★把集体转国有建设用地出让地块的土地出让返还补偿款给土地拥有方——桃源镇中心村委会竹山村和中心村委会禾昌合村。
★在政府的指导下，村民经集体投票决定，8成以上签名通过后，按照5:4:1（村民分配5成，保留4成用于村集体投资，保留1成用来开展村的建设）比例，对卖地的收入进行分配。
我市村级工业园升级改造，从目前较成熟试点比如康溪工业园、长江工业园升级改造项目的情况来看，创造了属地镇、属地村、负责公司、进驻公司多方共赢的局面。
黄永光介绍，进驻项目一期的企业（不含村属物业承租户）有49户，其中规上企业29户，预计年产值约15亿元，年纳税额约4300万元。
在许道坚看来，对于政府层面来说，起码有三个方面的好处：
★创业增收（产业增长），特别是产值这一块放大了。从低容积率厂房，到现在的高容积的标准厂房，实现了向“空中要地”，蕞大程度提高土地利用集约化水平，实现整体产值急速增长。市自然资源局有关负责人介绍，“康溪工业园升级改造后容积率由1.0提高到3.3，相当于就地再造了3个康溪工业园”。
★带来税收增值，带动劳动就业。未来园区投产以后，产业功能人员加上管理人员可能会达到5000人，会释放人口红利。
★园区实现统一化、标准化、智能化管理，解决了政府管理的“痛点”。
黄永光说，村集体自改造之日（投资方拍得地块之日）起12年租金合计收入近5500万元，年收入为改造前5倍，增强了村集体经济的“造血”能力。
康溪村党总支书记岑建恒告诉记者，2024年开始，来自村级工业园代建物业的租金，加上村里其他的一些收入，村民人均每年可以分红1万元左右。
“目前项目一期租金提高了，项目二期给村里代建的物业会更多，给村集体返租金的年收入达800万元。而且这个收益每年都有，也会通过园区未来的不断成熟、不断增值；如果未来整个园区形成，收益会更大。”许道坚说。
村民除了分红增加了，蓬江（荷塘）万洋众创城项目一期的成功实施，也有了带动效应。
岑建恒以村里房屋出租情况为例作了说明。康溪村面积30—40平方米的房子的租金现在超过了1000元，原来租金大约700—800元，已经涨了200元左右。
在长江工业园项目升级改造方面，当地村民收益也不错。鹤山市桃源镇中心村委会党总支书记李荣春介绍：“之前那块地被企业租了50年，以前的租金比较低，企业主动放弃租赁，推动了升级改造。”
项目实施后，在当地政府部门的指导下，中心村两个村小组的村民按照各村占地面积多少分配土地出让收入。
“每个村小组获得的收入，50%用来直接分配。40%用来投资，由村委会进行引导和监督，每次投资决策，需要经由村小组8成以上的人投票并签名同意方能作出决定。如果没有投资，则存进银行，利息用来分红。另外剩余的10%，则用来建设村里的基础设施，比如村级道路等。”李荣春说。
李荣春告诉记者，竹山村小组114人有股权，每人可以分6万多元；禾昌合村参与分配的有70人，每人可以分9.5万元。
以及进入这个项目租赁厂房的公司来说
对于负责村级工业园升级改造项目的公司
以及进入这个项目租赁厂房的公司：
据了解，好处主要是拓展了公司的发展空间。拿康溪工业园升级改造项目来说，万洋集团不仅开发工业厂房，还增加了宿舍、商业等综合配套，并通过承租村里的代建物业（分租）创收。同时，该集团还负责园区的后期管理运营，通过服务创造价值，获取长期的利润。而负责长江工业园项目升级改造的鹤山市合景生辉房地产开发有限公司则拿到了全部的商业地块，可以进行全权开发。
“我们是开发建设、招商到后期运营一体化的制造业集聚平台运营商和中小企业集群服务商公司。通过产业集聚，希望未来在服务地方企业、工人以及承接政府的一些后期运营服务项目中获得收益。”许道坚说。
目前，康溪工业园、长江工业园两个项目通过升级改造后，都实现了标准厂房和自由定制厂房建设。比如康溪工业园蕞小的标准厂房1000平方米，定制厂房4000平方米起。
“我们帮企业解决了拿地难、建设难、后期管理难三大问题。比如中小企业对厂房有固定的需求，但是它们拿地很困难，规模偏小，我们通过片区的开发集中拿地，再利用垂直工厂来解决厂房需求的问题。”许道坚说，通过“大园区”大型集聚，还可以把所有的费用摊薄，实现资源集约。
在我市蓬江区、江海区、新会区和鹤山市，像康溪工业园一样，村镇通过当“地主”，出租集体用地给中小微企业建设低矮简好厂房从而形成村级工业园的现象比较普遍。
据介绍，我市共有152个村镇工业集聚区，主要分布在蓬江区、江海区、新会区和鹤山市等发展较快的地区，总用地面积约7040公顷。分析指出，在空间分布上，这些村镇工业集聚区少数连片多数分散，企业规模小、产值低，以五金、灯饰、玻璃制品、塑料制品等传统产业为主，厂房以低矮简好厂房为主，容积率约为0.8。
2021年4月初，省自然资源厅、省工业和信息化厅等五个部门联合印发了文件，持续推进村级工业园改造。
为满足产业转型升级和高质量发展需求，我市制订了一系列政策文件，对村级工业园升级改造工作在产业布局和政策扶持上给予大力支持，并提出村镇工业集聚区升级改造以“工改工”为主攻方向。
经市领导小组办公室的统筹协调，蓬江区、江海区、新会区和鹤山市选取了蓬江区荷塘康溪工业园、杜阮子绵工业园和鹤山市桃源长江工业园等8个改造需求迫切的园区作为试点。截至目前，所有试点的升级改造工作均已启动。
目前，蓬江区、江海区、新会区和鹤山市都在不同程度上进行部署，力推村级工业园升级改造工作向纵深开展。对于下一步村级工业园的升级改造，有观点指出，要分类引导村级工业园升级。
在今年蓬江区“两会”上，蓬江区多位人大代表建议，加快推进村级工业园升级改造工作，帮助中小企业解决工业用地问题。
据介绍，我市现有工业用地总量分布在镇村级工业园的占30%。分析指出，村级工业园升级改造后主要满足中小企业需求，可降低小微企业非生产性成本。
村镇工业集聚区升级改造推动了产城融合、产村融合。在产城融合方面，按目前村级工业园升级改造项目的设计，园区里面除了工厂厂房，还有许多标准化的生活配套设施，比如宿舍、商店、电影院、健身房等一应俱全，可以让工人在工厂门口享受都市生活，进一步拉近了村级工业园与城区工业园区的差距，推动产城融合。
在产村融合方面，村级工业园的升级改造，也加速了村的发展。康溪村就是个例子。岑建恒说，万洋集团为康溪村无偿支持了400万元，帮助该村进行乡村环境整治，用于修缮原有村道，建设人行道和“口袋公园”等。
而借力于康溪工业园升级改造项目，康溪村也做了规划，将建设康溪村级工业园示范区、康溪水乡美食街、休闲渔业观光示范区、康溪美丽乡村核心示范区等，推进乡村振兴。
万洋集团：为我国制造业集群发展赋能
随着城市化发展和产业经济结构调整，产业园区的转型升级不可避免。在此过程中，越来越多中小企业在城市中因自身能力、专业技术等因素，存在用地难、建设难、融资难、招商难、管理难、服务难等问题。为此，万洋众创城应运而生，成为赋能中小企业、推进产业高质量发展、夯实制造业塔基工程的重要平台。
据了解，万洋集团致力于服务我国各中小型制造企业，按照“产业集聚、产城融合、资源共享、产融互动”模式，为企业提供从开发建设、金融服务，到园区运营、企业赋能等方面的全周期、一站式服务，为我国制造业集群发展赋能，让企业实现“拎着设备就能投产”，让产业工人实现“厂门口享受城市生活，家门口实现就业”。
近年来，万洋集团在上海、合肥、杭州、宁波、广州、佛山、肇庆等城市开发建设了百余座万洋众创城，开发园区总面积超7000万平方米，入园企业达到1.6万余家。
2019年，广东省广州、清远两市签署《深化广清一体化高质量发展战略合作框架》，高水平建设广清经济特别合作区，并率先引进“万洋众创城”，建立英德（广德园）万洋众创城、英德（高新区）万洋众创城、佛冈（广佛园）万洋众创城，探索推进“万洋众创城”广清模式，推动特色产业集群发展。
其中，英德（广德园）万洋众创城位于清远市英德市英红镇，为万洋集团落地广东的首个项目，是以日用化妆品及其上下游配套企业为主的美丽健康产业集群发展园区。该项目总规划约133.33万平方米，建设规模约350万平方米，自2018年开工建设以来，目前项目一期建筑面积约150万平方米，预计年产值超100亿元。据了解，该项目目前招商入园企业已达170家。
编辑 蓬江发布编辑部 实习生 陈楚茵
来源 江门日报（统筹/刘运华 文/图 记者/邓少军 胡晴晴 罗霈）
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